What is Murabaha and Why Banks Use Itما هي المرابحة ولماذا تستخدمها البنوك
Saudi Arabia's home financing system is built on Murabaha — an Islamic finance structure where the bank purchases the property and resells it to you at a disclosed profit margin. You pay in installments over a term of up to 25 years. Unlike a conventional interest-bearing mortgage, the total cost is fixed from day one. The bank cannot raise the profit rate once the contract is signed. يُبنى نظام تمويل السكن في المملكة العربية السعودية على المرابحة — وهي هيكل تمويل إسلامي يشتري فيه البنك العقار ثم يُعيد بيعه لك بهامش ربح محدد ومُعلن. تدفع الأقساط على مدة تصل إلى 25 عاماً. وخلافاً للرهن العقاري التقليدي القائم على الفائدة، تكون التكلفة الإجمالية ثابتة منذ اليوم الأول، ولا يمكن للبنك رفع هامش الربح بعد توقيع العقد.
The annualized profit rate for Murabaha home financing in Saudi Arabia in 2025 ranges from 4.5% to 7.2% depending on the lender, your credit profile, and whether the property is residential or investment. SAMA (Saudi Central Bank) publishes average rates quarterly. يتراوح معدل الربح السنوي لتمويل السكن بالمرابحة في المملكة عام 2025 بين 4.5% و7.2% تبعاً للجهة الممولة وملفك الائتماني وما إذا كان العقار سكنياً أم استثمارياً. وتنشر ساما (البنك المركزي السعودي) المعدلات المتوسطة ربعياً.
REDF: The Subsidy Most Saudis Don't Fully Useصندوق التنمية العقارية: الدعم الذي لا يستثمره كثير من السعوديين بالكامل
The Real Estate Development Fund (REDF) offers eligible Saudi nationals a support package that can dramatically reduce the true cost of homeownership. In 2025, the support program includes a monthly cash subsidy that covers a portion of your installment for up to 25 years, plus a guaranteed financing ceiling for first-time buyers. صندوق التنمية العقارية يُقدم للمواطنين السعوديين المؤهلين حزمة دعم تُخفّض التكلفة الحقيقية لامتلاك المنزل بشكل ملحوظ. وتشمل برنامج الدعم في 2025 إعانة نقدية شهرية تُغطي جزءاً من القسط لمدة تصل إلى 25 عاماً، إضافة إلى سقف تمويل مضمون للمشترين لأول مرة.
REDF maximum supported financing: SAR 500,000. Monthly subsidy for an eligible family (income below SAR 14,000/month): up to SAR 1,200/month. Total subsidy value over 25 years: approximately SAR 360,000. الحد الأقصى لتمويل الصندوق المدعوم: 500,000 ريال. الإعانة الشهرية للعائلة المؤهلة (دخل أقل من 14,000 ريال/شهر): تصل إلى 1,200 ريال/شهر. إجمالي قيمة الدعم على 25 عاماً: نحو 360,000 ريال.
Eligibility: The Full Checklistالأهلية: القائمة الكاملة
- Saudi national (or non-Saudi married to a Saudi national, with conditions)مواطن سعودي (أو غير سعودي متزوج من مواطنة سعودية، بشروط)
- Minimum age 18; maximum financing term ends before age 65 for salaried employees, 70 for business ownersالحد الأدنى للسن 18 عاماً؛ ينتهي أقصى أمد التمويل قبل بلوغ 65 عاماً للموظفين، و70 لأصحاب الأعمال
- No existing financed property in your name (for REDF first-time buyer status)عدم وجود عقار ممول باسمك (للحصول على وضع المشتري لأول مرة في الصندوق)
- Minimum monthly income: SAR 4,000 (many banks require SAR 6,000+)الحد الأدنى للدخل الشهري: 4,000 ريال (تشترط كثير من البنوك 6,000 ريال فأكثر)
- Clean credit record with SIMAH (Saudi Credit Bureau); a history of missed payments can disqualify you or reduce your limit by 30–50%سجل ائتماني نظيف لدى سمة (مكتب الائتمان السعودي)؛ تاريخ من التأخر في السداد قد يُسقط أهليتك أو يُقلص حدك بنسبة 30-50%
- Debt-burden ratio (DBR): total monthly obligations cannot exceed 33% of gross salary (65% for very high earners)نسبة عبء الدين: لا يجوز أن تتجاوز الالتزامات الشهرية الإجمالية 33% من الراتب الإجمالي (65% لأصحاب الدخل المرتفع جداً)
The Real Cost Breakdown: What Banks Don't Lead Withالتفاصيل الحقيقية للتكلفة: ما لا تبرزه البنوك
| Cost Itemبند التكلفة | Typical Amountالمبلغ المعتاد | Notesملاحظات |
|---|---|---|
| Down paymentالدفعة الأولى | 10–30% of property value10-30% من قيمة العقار | 5% available with REDF for first-time buyers5% متاحة مع الصندوق للمشترين لأول مرة |
| Property valuation feeرسوم تقييم العقار | SAR 500–1,500500-1,500 ريال | Required by every bank; non-refundableمطلوب من كل البنوك؛ غير قابل للاسترداد |
| Real estate agency feeرسوم الوكيل العقاري | 2–2.5% of price2-2.5% من السعر | Standard; sometimes negotiableمعيار المهنة؛ قابل للتفاوض أحياناً |
| Deed transfer (MOJ)رسوم نقل الملكية (وزارة العدل) | SAR 0 (no fees since 2021)0 ريال (بلا رسوم منذ 2021) | Government eliminated transfer fees for first propertyالحكومة ألغت رسوم النقل للعقار الأول |
| Property insurance (takaful)تأمين العقار (تكافل) | 0.1–0.3% annually0.1-0.3% سنوياً | Mandatory; included in installment or separateإلزامي؛ مُدمج في القسط أو منفصل |
| Life insurance (credit protection)تأمين الحياة (حماية الائتمان) | 0.3–0.7% annually0.3-0.7% سنوياً | Mandatory; covers outstanding balance on deathإلزامي؛ يُغطي الرصيد المتبقي عند الوفاة |
The 5 Questions to Ask Before Signing Anythingالأسئلة الخمسة التي يجب طرحها قبل التوقيع على أي شيء
- What is the APR (Annual Percentage Rate), not just the profit rate? The APR includes insurance and fees; it gives a truer picture of cost.ما هو معدل النسبة السنوي (APR) لا مجرد معدل الربح؟ يشمل المعدل السنوي التأمين والرسوم، مما يُعطي صورة أدق عن التكلفة.
- Can I make early partial payments? Most banks allow it but may charge a fee up to 1% of the prepaid amount. Negotiate this before signing.هل يمكنني السداد الجزئي المبكر؟ تسمح معظم البنوك بذلك لكنها قد تفرض رسوماً تصل إلى 1% من المبلغ المدفوع مسبقاً. تفاوض على هذا قبل التوقيع.
- What happens if I lose my job? Ask about a grace period policy. Some banks offer 3–6 months of deferred installments without penalty.ماذا يحدث إذا فقدت وظيفتي؟ اسأل عن سياسة فترة السماح. تُقدم بعض البنوك تأجيل الأقساط 3-6 أشهر دون غرامة.
- Is the profit rate fixed or variable? Most Saudi Murabaha contracts are fixed — but confirm in writing. Variable rate products exist and are riskier.هل معدل الربح ثابت أم متغير؟ معظم عقود المرابحة السعودية ثابتة — لكن تأكد كتابياً. تُوجد منتجات بمعدل متغير وهي أكثر مخاطرة.
- Who owns the property during the financing period? Under Murabaha, the title is typically in your name from day one (unlike some older structures). Verify the title transfer occurs at contract signing.من يملك العقار خلال فترة التمويل؟ في المرابحة تكون الملكية في اسمك عادةً من اليوم الأول (خلافاً لبعض الهياكل القديمة). تحقق من أن نقل الملكية يتم عند توقيع العقد.
For a SAR 800,000 home with 10% down payment, a 20-year Murabaha at 5.5% profit rate: your monthly installment is approximately SAR 4,870. Total cost over 20 years: SAR 1,168,800 — meaning you pay SAR 368,800 in financing profit. With REDF support of SAR 1,000/month, your net cost drops to approximately SAR 3,870/month effectively. Use our mortgage calculator for your exact figures. لمنزل بقيمة 800,000 ريال مع دفعة أولى 10%، ومرابحة لمدة 20 عاماً بمعدل ربح 5.5%: قسطك الشهري نحو 4,870 ريال. إجمالي التكلفة خلال 20 عاماً: 1,168,800 ريال — أي أنك تدفع 368,800 ريال أرباح تمويل. مع دعم الصندوق 1,000 ريال/شهر، تنخفض تكلفتك الفعلية إلى نحو 3,870 ريال/شهر. استخدم حاسبة التمويل لمعرفة أرقامك الدقيقة.